法治网特约评论员 舒锐

近期,《法治日报》就小区业委会成立及运行现状刊发报道,引起社会多方关注。记者调查发现,天津市蓟州区康泰园小区业主因房屋维修、停车等问题常与小区物业公司发生纷争,于是想成立业委会以便更好地与物业公司沟通、解决问题,可在成立过程中遭遇各种阻挠,导致业委会迟迟无法成立;北京市金城华庭小区业主因对物业公司不满意,加之该公司服务期限届满,业委会曾试图通过招标选出优质物业公司,却遭到多方质疑和反对。从各地的公开报道来看,上述小区业主面临的困境并非个例。业委会代表全体业主行使小区物业管理方面的权利,是小区治理的重要力量。然而实践中,业委会的成立和有效运作面临诸多挑战。

物业和业主之间本是服务与被服务关系,但遗憾的是,他们之间的矛盾在全国各地各小区中普遍存在,不少小区有愈演愈烈之势,成为了影响和谐社区的老大难问题。这些矛盾有的起因于物业存在服务不到位的地方,如管理混乱、资源分配不合理、卫生状况不尽人意、广告收益不透明等。有的则是源于双方沟通不到位,存在误解,引发冲突。归根到底在于业主的呼声与诉求得不到及时反馈和有效处置。业主时常采取不缴纳物业费的方式进行“反制”,而物业在得不到足够资金的情况下,更加缩减开支、减低服务,甚至双方对簿公堂,陷入恶性循环。

其实,在法律制度的设计中,业委会本可以起到较好的调和、润滑作用。业委会由业主大会选举产生,行使业主大会日常职权。一方面,可以更好地保护业主们的权益,吸纳广大业主意见,代表业主对小区事务进行决议、否决、执行和法律维权,乃至直接管理房屋维修基金,对小区进行宜居建设。另一方面,可以代表业主对物业服务进行监督和建议,监管物业资金流向,乃至推动召开业主大会,最终通过投票解聘物业。

也正是因为业委会具有“凝聚”力量的能力,不少物业公司不愿意将本基于服务合同所产生管理及分配资源的“权力”置于监督之下,谈业委会色变,对成立业委会百般阻挠。

缺失监督的绝对权力不仅可能导致绝对的腐败,更可能因丧失透明性而失去业主们的信任,即便物业公司勤勉尽责,也往往难以获得业主们的支持。事实上,对于物业公司而言,业委会不仅可以起到监督作用,更可以充当业主与物业、开发商之间沟通的桥梁,成为缓冲地带,避免问题的恶化。按照《物业管理条例》的相关规定,在业主逾期不交纳物业服务费用时,业委会还有督促其限期交纳乃至对相关业主进行限权惩罚的责任。

物业要在小区内合法顺畅经营,减少冲突成本,最终盈利,有必要摒弃短视成见,主动帮助业主成立业委会,将自身置于业委会的监督之下,利用好制度设计中的“缓冲地带”,开诚布公地提供好服务,实现自身长足发展。而从各职能部门的角度,一方面需要对阻碍成立业委会的违法失德行为及时处置,另一方面也需要完善政策,鼓励、引导各小区逐步建立起业委会。

当然,并不是说只要成立了业委会,小区就一定能够和谐发展。业委会成立后,小区还可能面临业委会能力不足、德行难以服众、履职不充分甚至和物业方沆瀣一气等问题。但有必要形成这样一种认识:业主大会及业委会是群众自治在基层社会治理中的实践方式。只有在反复实践的过程中,人们的议事沟通、协商妥协、凝聚共识、遵守规则等民主能力才能够得到大幅度提高,进而升华成为宝贵的规则意识、程序意识、法治意识。