张军扩：房地产市场止跌回稳仍需时日

专题：2024三亚·财经国际论坛

　　“2024三亚·财经国际论坛暨第四届三亚财富管理大会”于12月1日在三亚举办。第十四届全国政协提案委副主任、中国发展研究基金会理事长、国务院发展研究中心原副主任张军扩出席并演讲。

　　张军扩在演讲中表示，要更加关注制约经济持续稳定回升的深层原因，主要有三个方面：

　　一是发展阶段或者是结构性的。

　　二是体制与政策性的。

　　三是外部冲击性的。

　　对此，张军扩解释，首先，从发展阶段或者结构性原因来讲，概括地说我国的经济正处在从高速增长向高质量发展的转型期。其中最突出的一个表现或者一个方面就是房地产供需形势的显著变化，以及对内需增速的深刻影响。

　　近年来为了稳定房地产市场，从中央到地方出台了一系列的政策举措，目的在于推动房地产市场止跌回稳。

　　他谈到，从10月份以来的房地产市场变化情况来看，的确出现了一些积极的现象，国内主要城市的一手房看房量、签约量明显多，二手房交易量也有所增加，“但从市场整体表现来看，要实现止跌回稳仍需时日”他说。

　　今年1到10月新建商品房销售面积同比下降15.8%，销售额下降20.9%，其中住宅销售面积下降17.7%，销售额下降22%，而截止到10月末，商品房待售面积同比增长12.7%，其中住宅待面积增长19.6%，另外房价方面，10月份70个大中城市当中，除个别城市之外，各线城市商品住宅销售价格无论是同比还是环比都呈现继续下降的态势，而且同比的降幅整体上还在扩大。

　　张军扩表示，这些情况都说明虽然个别区域个别类型房地产交易有回暖的迹象，但整体而言仍然处在调整的过程当中，触底尚需时日。

　　他指出，当前我国房地产市场的变化，已经主要不是市场波动性的周期性变化，而是发展阶段、发展模式的结构性变化，房地产市场走出困境的关键是前期积累的结构矛盾的基本化解和新发展模式的基本形成而矛盾化解和新模式的形成都很难一蹴而就，而是需要一个过程，所以在这样的背景之下，宏观调控政策需要持续保持较强的力度，巩固市场回暖的态势，防范化解风险，应为企业化解矛盾探索创新、模式转型和实现软着陆创造比较好的市场和社会环境。

　　另外，他指出，消费需求的持续不振在很大程度上也是经济阶段性变化的一个结果。从当前来看，消费需求不振主要是两个方面的原因：

　　一是消费能力不足。

　　二是消费信心不强。

　　因此，张军扩强调：扩大消费必须着力增强消费能力和提升消费信心。

　　他指出，短期来讲，通过扩大政府的财政支出，用于鼓励和促进居民消费，比如我们目前实施的消费品以旧换新等等。或者以更大的力度来支持完善社会保障体系，减轻居民消费后顾之忧，提升对低收入群体、困难群体的补助救助水平，以及比如针对学生群体加大奖优助困力度等等，这些对于增强消费能力和提升消费信心都能够发挥积极作用，这方面从中央到各级政府也都在积极地采取措施，今后也还存在进一步增强的政策空间。

　　从根本上来讲，主要靠居民就业状况的改善和收入的增加，要靠居民资产状况的改善和财富效应的增强，而这些又都有赖于经济整体的回升向好。

　　“因此，从一定意义上说消费需求扩张与经济增长之间是一个相互作用、互为因果的关系，促进增长固然需要扩大消费，但无论消费能力还是消费信心的提升，从根本上来讲又有赖于增长、受制于增长，需要一个相互促进、逐步累积的过程。”他说。

　　其次，体制和政策环境的原因。张军扩表示，中央提出的建立稳定、透明、可预期的政策环境的任务需要我们进一步地贯穿落实，以及营商环境方面面临的一些深层问题还有待于通过采取进一步更加有效的政策措施，切实加以解决。

　　最后，外部环境的严重恶化也严重影响市场主体的预期。保护主义、单边主义等不仅对我国对外贸易的稳定性造成冲击，也造成中国制造业订单大规模转移，这些都对中外企业预期信心产生了比较大的影响。

　　此外，张军扩在演讲中还指出，要进一步深化改革，要聚焦重点问题，回应社会关切。

　　他谈到，当前制约经济稳定回升的因素表面看是有效需求不足问题，而深层次的原因则是结构问题、体制问题、外部环境问题。

　　张军扩指出，结构问题需要有一个逐步调整和转型的过程，不能太急于求成。而宏观政策的主要任务主要是防控风险，并为调整转型过程创造有利的市场需求和要素供给条件，而体制政策问题，外部环境问题则主要要有赖于政策的调整、深化改革和高水平开放，这应当成为今后一个时期宏观经济治理的重中之重。

　　他指出，下一步要按照中央已经明确的方针，在继续推动宏观调控政策落地见效，持续增强宏观刺激政策力度的同时，围绕稳预期、强信心这个核心任务，加大改革力度，突出重点问题，回应社会关切，进一步增强改革对经济回升的支撑作用。

　　对此，张军扩重点强调以下四点：

　　1．要把坚持和落实“两个毫不动摇”的要求进一步落到实处。

　　2．要进一步规范政府行为，着力保障市场的决定性作用。

　　3．要进一步增强政策环境的稳定性、可预期性。

　　“在外部环境复杂多变的背景之下，增强我们内部政策的稳定性、可预期性，这一点对于当前进一步稳预期、强信心、巩固经济回升向好的基础来讲尤为重要。”他说。

　　张军扩强调，要以更加主动的姿态努力扩大对外开放，不断优化我国发展的外部环境。面对日趋复杂的外部环境，我们必须保持战略定力，以更加主动的姿态在切实落实已经出台的各项开放举措的同时，更加主动对接高标准国际经贸准则，稳步扩大规则、规制、管理、标准等制度性开放。更加注重处理好释放内需潜力和扩大开放，自主创新与开放创新的关系，也包括发展和安全的关系，在内外互动、合作共赢中形成良性循环的新发展格局，

　　最后，张军扩强调，整体来看中国经济增长潜力仍然巨大，长期向好的优势和基础仍然是存在的，只要我们按照中央的要求，保持战略定力，深化改革开放，在加强和改善宏观调控的同时，持续优化政策和体制环境，就能够进一步巩固经济回升向好的态势，并为长期持续高质量发展奠定良好的基础。

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