什么信号？北京挂出3年以来首宗不限价地块，指导价“10万加”地块频出

　　来源：华夏时报

　　11月5日，北京凭借一场土拍，一日收金达到127.54亿元。当日，北京共出让了3宗宅地，分别是通州区土桥中路西侧棚户区改造地块、海淀区功德寺棚户区01和02地块。值得关注的是，地理位置极佳、坐拥抢手学区的海淀区功德寺棚户区双子星地块抢夺激烈。

　　最终，海淀双子星地块分别被绿城集团和越秀地产摇号竞得，溢价率均触顶，销售指导价则均为10.5万元/平米。值得关注的是，近期，北京丰台的一宗巨无霸地块进入预申请阶段，起始价达到110.54亿元，且不设置地价上限和销售指导价，而这是3年以来北京推出的首宗不设置地价上限和销售指导价的地块。

　　海淀双子星地块落锤

　　公开资料显示，海淀区功德寺棚户区01地块的用地面积为3.47万平米，规划建筑面积为7.28万平米，容积率为2.1，起始价为45亿元。这宗地块吸引了包括越秀地产、华润地产、中海地产等在内的6家房企参与竞拍，经过35轮竞价之后，地块因为触及地价上限转入摇号环节。最终，绿城集团将该宗地块纳入囊中，成交价为51.75亿元，溢价率为15%，成交楼面价为7.11万元/平米，销售指导价为10.5万元/平米。

　　海淀区功德寺棚户区02地块的规模较01地块稍大，起始价为55.5亿元，共有7家企业参与竞拍，企业名单与报名01地块的名单几乎一致，只是额外增加了中铁置业。开始竞拍之后，02地块也很快触及地价上限，转为摇号。随后，越秀地产以63.83亿元的价格收入这宗地块，溢价率为15%，成交楼面价为7.16万元/平米，销售指导价同样为10.5万元/平米。

　　中指研究院土地市场研究负责人张凯对《华夏时报》记者表示，海淀区功德寺棚户区双子星地块位于上地板块，两宗地块仅相隔一条街坊路，地块三面均是绿地或公园，生态景观要素配置良好。同时，地块的北侧是中关村软件园，许多大厂总部坐落于此。

　　“功德寺棚户区双子星地块周边还有众多知名高校。高端改善购买力较强。再叠加‘上地学区’的优质教育配套资源，因此受到房企热捧。”张凯对《华夏时报》记者说。

　　不过，张凯表示，双子星地块周边竞品项目众多。距离来看，地块西侧的西山观复在今年6月份开盘，但网签量较低，成交价远低于双子星的指导价，为7.88万元/平米。主打高端品质的印象山、香山樾在2023年年末开盘，网签量同样不够乐观。

　　销售指导价“10万加”地块频出

　　《华夏时报》记者注意到，伴随着楼市回暖，近期北京土拍市场热度同样上升，多宗销售指导价10万元/平米的地块出现。

　　10月23日，中国金茂以40.13亿元的底价竞得了丰台区东铁营棚户区地块，其楼面价约为5.57万元/平米，销售指导价10.75万元/平米。公开资料显示，该宗地块的总土地面积约3.33万平米，建筑规模则约7.21万平米。

　　与上文提到的海淀双子星地块不同，通州此次挂出的地块抢手度不高。通州区土桥中路西侧棚户区改造地块则被金隅集团以11.96亿元的价格摘得，销售指导价为6.2万元/平米。《华夏时报》记者注意到，近期，金隅集团在土拍市场表现积极，此前刚刚花费21亿元摘得丰台区科技园的一宗地块。

　　针对这一地块，张凯表示，未来项目入市之后，可以承接国贸、东单、王府井、望京板块工作人群的居住需求，但地块周边目前有璀璨公元等4个新房项目在售，竞品项目的成交均价在5.5万元/平米至6万元/平米，且竞品项目目前市场库存量较大，存在一定的竞争空间。

　　“不过，通州区土桥中路西侧棚户区改造地块的成交楼面价为2.52万元/平米，成交楼面价较低，开盘价相对灵活有空间，再叠加临铁优势，项目后期值得关注。”张凯分析认为。

　　百亿元巨无霸地块正在征集买家

　　近期，北京的土拍市场出现了微妙变化。《华夏时报》记者注意到，10月30日，丰台区万泉寺棚户区地块挂出了预申请公告。公开资料显示，这是一宗巨无霸地块，用地规模约6.37公顷，规划建筑规模约17.83万平米，起始价为110.54亿元。目前，这是继朝阳酒仙桥旧改地块、孙河前苇沟组团棚改地块等之后，北京推出的又一宗总价超过百亿元的地块。

　　值得一提的是，这宗百亿地块取消了地价上限，也不再设置销售指导价。这是3年多以来，北京首宗未设置地价上限和销售指导价的地块。

　　张凯表示，此次政策的调整是北京主动适应市场变化和发展需求采取的积极举措，而不设置地价上限意味着土地市场竞争将更加激烈和开放，有助于提升市场活力和透明度。土地资源根据市场需求和供求关系来定价，使得土地价格可以更好地反映其市场价值，通过市场化的定价机制，可以更有效地配置土地资源，吸引更有开发运营能力的企业参与，进而提高土地使用效率和经济效益。

　　“不再设置销售指导价则意味着房企有更大的自由度去打造符合市场需求的高品质住宅产品，鼓励开发企业选取高品质土地进行高质量开发建设。有助于房地产市场供给侧改革，激发改善性住房需求，符合市场对‘好房子’的期待，推动房地产市场高质量发展。”张凯如此分析取消销售指导价对市场的影响。