“一色一策”：打造平安社区好抓手

□ 本报记者 赵红旗

□ 本报通讯员 韦德涛 宋福蕊

“2024年，物业类纠纷收案3469起，调解成功3201起，调解成功率提升至92%，最大限度将物业纠纷化解在前端。”2月6日，河南省新乡市红旗区人民法院院长吴俊喜指着手头的一组数据向《法治日报》记者介绍说。

红旗区法院辖区内有141个住宅小区和43家物业公司，过去，涌入法院的物业类纠纷让办案法官不堪重负，给社区治理带来很大难度。2024年以来，法院依托区综治中心，聚力联动解纷，探寻物业纠纷治理“最优解”。

人民调解员联合社区工作人员到涉案小区了解物业管理情况。

多方联动

物业纠纷涌现，已成为影响城市基层社会秩序与市民“获得感”的一个重要因素。如何化解小区的物业纠纷，维护居民生活安宁和小区和谐稳定，成为社区治理中亟待破解的课题。红旗区法院从涉案小区平均缴费、成诉率和败诉率等情况入手，绘制成物业纠纷分布图，运用红、黄、绿三种色彩标准划分小区，实施“一色一策”：“红色”小区矛盾多发，业主对物业服务质量不满，需要加大治理力度；“黄色”小区则需要动态跟踪适时引导；“绿色”小区是最终的治理目标，需要提炼经验、复制推广。

红旗区法院经实地走访调查发现，“红色”小区多数业主对物业服务不满意，业主和物业公司之间的对立情绪严重。找到“病灶”后，红旗区法院依托红旗区综治中心，协调城建、街道、居民委员会、水电热力等相关单位形成联动机制，扩展纠纷化解链条。

某小区房屋漏水、外墙瓷砖脱落，业主向物业公司反映，却迟迟得不到有效解决，大批业主拒缴物业费，业主与物业公司对立情绪严重。红旗区法院邀请住建、物业公司、开发商、业委会、业主代表坐在一起协商调解，承办法官通过释法析理，促成双方达成和解协议，业主同意补交物业费用，物业公司配合协助找开发商限期解决漏水、瓷砖脱落等问题。

一小区因业主拒交物业费而产生大规模物业纠纷，涉诉业主多达483户，红旗区法院将其中一户业主的案件进入诉讼程序，通过“示范诉讼+多元调解”解决纠纷问题。法院判决后，人民调解员及时跟进调处，多数业主接受调解，实现“审理一个、调解一批、教育一片”的效果。

“电动车能不能在楼道里充电？物业公司应该尽到怎样的提醒义务？”红旗区法院挑选有典型意义的案件，到小区内开展巡回审判，邀请小区居民、人大代表、政协委员等现场观摩。同时采用“庭审+普法”的模式，由审判法官现场答疑，讲解典型的物业纠纷案例，为业主普及法律知识，起到以点带面的辐射效果，提高业主和物业公司的法治意识。

人民调解员对物业纠纷进行调解。

及时化解

2014年，某小区业主韩某家里刚装修好，地下室就遭水淹，损失较大。经过协商，原物业公司负责人口头承诺，暂不用缴纳物业费，但并未签订协议。2024年，物业公司负责人更换，要求韩某补交欠费。双方因此产生纠纷，物业公司将其诉至法院。

在法院调解下，双方各让一步，物业公司减免业主部分物业费，业主一次性补缴剩余欠费，承诺今后不再以此为由拒缴物业费。

红旗区法院将成诉率介于业主总数的1%-5%之间、上年度败诉率不高于成诉案件的10%的小区标记为“黄色”。这类小区虽未产生大规模集体诉讼，但小区内仍不时产生纠纷。红旗区法院把梳理出的相关情况通报给红旗区综治中心，区综治中心分区域指定调解员为小区定向联络员，联络员对物业公司服务管理实施动态跟踪，督促物业公司提升管理水平，同时通过定期实地走访和线上交流，向居民了解小区动态，捕捉到矛盾纠纷后及时分析研判，及时进行化解。

2024年12月1日，红旗区综治中心集中约谈25家物业企业负责人，红旗区法院相关负责人通报物业纠纷案件立案、调解和审判情况。当月，法院收录物业类案件527件，案件调解成功率达67%，得到物业公司和业主的认可。

源头预防

“真是太感谢咱们的调解员了，为我们物业公司成功化解了多起物业纠纷起诉案件，还促使200多户未起诉的业主主动缴纳物业费……”1月22日，某物业公司负责人专程来到红旗区综治中心表示感谢。

某小区部分业主以未入住为由拒绝缴纳物业费。调解员田文生上门了解到，业主对物业公司的管家态度、保安服务礼仪等比较满意，但因为未入住而产生心理不平衡。他释法说理解开业主“心结”，矛盾成功化解。

“我们划分的‘绿色’小区，业主总体上对物业服务比较满意，绝大多数业主能及时缴纳物业费，如果发生物业纠纷，由调解员调解，调解不成则进入诉讼程序，由速裁团队进行快速审理并判决结案。”吴俊喜说。

针对“绿色”小区的治理经验，红旗区法院发挥“府院联动”机制作用，与区综治中心、区住建局建立联席会议、信息通报交流等制度，并就物业服务问题多次与市住建局、市物业协会商讨深化物业服务类案件的治理，健全完善物业纠纷化解机制，从源头预防物业纠纷，实现社区治理常态化和规范化，全面推进平安社区建设。

新乡市红旗区人民法院供图